合同法概论模板

【案例一 分析】

购房款交付后卖方单方违约如何办？

2006年4月27日，张某将其位于县城的一套住房卖给李某，双方在合同中约定：李某应于2006年5月20日前支付房价款215000元，李某支付价款后，张某应协助李某及时办理房屋过户手续。2006年5月20日李某按照合同约定支付了该房屋全部价款215000元，并要求张某协助其办理房屋过户手续。 但随着该县房产价格的一路飙升，张某开始反悔，认为卖出房屋价格过于便宜，便以该房屋买卖未办理登记过户，房屋买卖合同无效为由，要求解除与李某的房屋买卖合同。

李某一怒之下，于2007年12月5日将张某告上法庭，要求张某履行合同，协助李某办理房屋过户手续。本案在审理过程中，存在两种不同的意见：

一种意见认为：依据物权法第九条第一款之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记的，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律规定的除外”。房屋买卖合同的生效以在国家房地产管理部门登记为要件，且需办理登记过户手续，未登记过户之房屋买卖合同无效，应驳回原告李某的诉讼请求。

第二种意见认为：原告李某与被告张某双方系在自愿、平等协商基础上签订的房屋买卖合同。该合同内容合法、行为不违反社会利益和公共道德，应受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，被告张某有义务履行合同约定。即应判决被告张某协助原告李某办理该房屋的登记过户手续。

我同意第二种意见。

个人分析如下：把是否进行产权过户登记作为房屋买卖合同的生效要件的观点，是对登记制度属性的误解，是把债权制度和物权制度混为一谈。《物权法》第九条第一款的规定，表明原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。而房屋买卖合同作为债权合同，属诺成性合同， 产权过户登记只是房屋产权转移的必备要件。买卖合同是双务、有偿、诺成合同，房屋买卖合同作为买卖合同之一种，同样具有双务、有偿、诺成之特质。有人认为房屋买卖合同属实践性合同，要经过要约、承诺、产权过户登记三个阶段，即如未依法办理过户手续，则买卖合同无效其实， 主张房屋买卖合同属实践性合同的观点混淆了不动产物权转移合同与不动产物权变动要件之间的区别。从民法上讲，不动产物权转移合同是以转移不动产物权为内容的债权合同，该合同只要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的生效要件，便在订约当事人之间发生法律效力，双方当事人依合同所取得的权利亦应受合同法的保护。依据合同规定，出卖人有义务转移不动产物权，其在法定期限内应协同买受人前往登记机关办理物权变动登记手续，而买受人则有义务向出卖人支付价款，并有权请求出卖人交付不动产、及时与自己前往登记机关进行登记。不动产物权变动仅是不动产变动债权合同的履行效力所致，不动产物权过户登记也是合同的履行行为。既然过户登记是合同的履行行为，则在本质上并不影响合同的效力判断，这是合同法的基本原则。因此，认为房屋买卖合同属实践性合同，未办理登记手续的房地产物权转移的合同无效，在理论上是不正确的。

也就是说，房屋买卖合同有效成立和产权过户登记是房屋产权转移的生效要件，登记是房屋产权转移的必要条件，而非房屋买卖合同的生效要件。当然，任何一方不履行合同义务，都将构成违约，应承担违约责任。因此，依据《民法通则意见》第85条规定，当事人基于房屋买卖合同的债权请求权，即使产权未经过户登记，出卖人翻悔却无正当理由，买受人有权请求出卖人协助其办理产权过户登记手续

【案例二 分析】

赠与人财产利益被侵害是否可撤销赠与合同？

2001年9月，陈某与周某及其第三人黄某共同成立一旅游公司，该公司注册资本为30万元，其中登记在陈某名下股权16.5万元，占注册资本的55%，登记在周某名下股权7.5万元，占注册资本的25%（该股权实际是陈某赠与周某的干股），登记在黄某名下股权6万元，占注册资本的20%。2005年9月22日，周某利用担任该公司法定代表人的便利、违法变更该公司注册资本，将陈某投入公司的62万元作为周某的增资登记在周某名下，使其在公司登记机关登记的股权由7.5万元增至69.5万元，股权比例由25%增至69.5%，从而使赠与其股权的陈某在公司占有股权比例由55%降至21.5%，使黄某在公司占有股权比例由20%降至9%。周某所做所为，严重侵害了陈某的合法利益。起诉，要求撤销陈某对周某关于旅游公司7.5万元股权的赠与，令周某返还其所持有的7.5万元的股权。

对于此赠与合同是否有效成立存在两种观点：

1、陈某与周某之间的赠与合同有效成立，股权的权利早就转移，陈某不能要求撤销该合同。

2、周某所实施的不法行为，不仅侵占了旅游公司的财产，亦侵占了陈某及其他股东的.股权。作为受赠人，周某所实施的不法行为对赠与人、即陈某构成严重侵害。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十二条、第一百九十四条的规定，对其诉请，应予以支持。

我同意第一种观点。

个人分析如下：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。在本案中，2001年9月，陈某就将自己的股权7.5万元赠与给周某，周某也已经接受赠与，并且作为其在公司的25%的注册资本，从而说明陈某周某之间的赠与合同有效成立，也已经履行完毕。

但是，为了相当周全的保护赠与人利益，避免赠与人因一时思虑不周而受损害，原则上允许赠与人反悔并可以撤销赠与合同。它有两种情形，一是在赠与财产的权利转移前可以撤销（《合同法》第186条第1款），二是在赠与财产的权利转移后也可以撤销（《合同法》第192条）。但是具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同除外（《合同法》第186条第2款）。本案显然是赠与财产的权利已经转移后的撤销情形，且不属于除外规定，即按照《合同法》第192条的规定处理。

该法第192条第1款规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;(二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。”就本案而言，显然没有该条第2项规定的适用余地。从本案给出的案情来看，当初周某接受陈某的赠与，陈某并没有在合同中附义务，陈某也不能根据该条第3项的规定获得胜诉。那么，陈某的请求权基础就只能是第192条第1款第1项，因为第192条第2款是关于撤销权的除斥期间的规定，第194条是关于撤销后的返还赠与的财产的规定。

周某的不法行为侵害了陈某的财产利益，是否就是“严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属”的情形呢？换句话说，赠与人“严重侵害赠与人”是指什么而言，是否包括赠与人的财产利益（以下皆包括股权），确有疑义。

从比较法看，赠与人可以撤销（此为我国合同法上的用语）其赠与的，台湾地区“民法”第416条规定：“对于赠与人、其配偶、直系血亲、三亲等内旁系血亲或二亲等内姻亲，有故意侵害之行为，

依刑法有处罚之明文者。”《德国民法典》第530条规定：“受赠人因对赠与人或赠与人的近亲属的严重冒犯而实施重大的忘恩行为的，赠与人可以撤回赠与。”很明显都注重人身权的保护。。

合同法第192条第1款第1项的结构上看，“严重侵害赠与人赠与人的近亲属”是指财产权和身体权。如果包括财产利益在内，那么，赠与人侵害了不是赠与人---即赠与人的近亲属的财产利益，也可以使赠与人获有一项撤销权。这个对赠与人就课以太过重的义务，影响受赠人对赠与人的信赖，过于保护赠与人，有失赠与的社会效果。只有将“严重侵害赠与人”的对象指向为赠与人或者赠与人的近亲属的权利（仅指财产所有权和人身权），才更具有意义，以体现法律的“感情”。